פסק-דין בתיק עת"מ 35325-04-13

1.         עתירה לביטול החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה מיום 11.12.12, בגדרה אושרה תכנית המתאר המקומית חד/1498 שעיקרה הקמת מגדלי מגורים בקרבת חוף הים בשכונת גבעת אולגה בחדרה. העתירה מכוונת גם כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה מיום 3.3.11 והחלטת הוועדה לשמירה על הסביבה החופית מיום 28.12.11, אשר ניתנו במסגרת ההליך לאישור של התכנית בוועדה המחוזית.

2.         לעותרים טענות שונות כנגד ההחלטות ועיקרן הטענה כי בהחלטות לא ניתן משקל מספיק לעובדה כי מדובר במגדלי מגורים שיבנו בקרבת חוף הים, שיסתירו את הנוף ויפגעו בכל תושבי שכונת גבעת אולגה והעיר חדרה.

רקע

3.         העותרים 1 -2  הינם תושבי העיר חדרה ומתגוררים בשכונת גבעת אולגה, בשדרות בוארון 7. דירת העותרים פונה לכיוון מערב, לעבר חוף הים. ממערב לביתם של העותרים מצוי מתחם המורכב ממספר חלקות בגוש 10570 (להלן: "המתחם"). מתחם זה הינו בשטח של כ-66 דונם. המשיבות 7- 9 הינן בעלות הזכויות במתחם (המתחם מסומן בכחול בתרשים המופיע בעמוד 5 לתשובת המשיבות 7 -9). כיום המתחם כולו אינו בנוי והשטח שבין בית העותרים לחוף הים הינו שטח פתוח (למעט בניה על חוף הים אל מול חלקו הצפוני של המתחם). בצדו המערבי של המתחם עובר כביש סלול המוכר כדרך רחבעם זאבי , וממערב לו אזור המשמש לנופש ותיירות של חוף הים.

4.         עד לאישורה של תכנית חד/1498, שהיא התכנית נשוא העתירה, היה המתחם כולו מצוי בתחומיה של תכנית המתאר חד/762 א', אשר פורסמה למתן תוקף ביום 13.8.89 (להלן: "התכנית הקודמת"). על פי התכנית הקודמת, היה המתחם מיועד לבניית מגורי נופש במספר מגרשים. בסה"כ ניתן היה לבנות במתחם כ-1,100 יחידות נופש, בשטח כולל של 54,000 מ"ר (לא כולל שטחי שירות). על פי התכנית הקודמת היו אמורים להיבנות מספר מבנים בגובה של 7 קומות בלבד. כבר כאן נזכיר כי טרם אישורה של התכנית הקודמת, חלה על המתחם תכנית חד/762, אשר יעדה את המתחם כולו למגורים.

5.         לפני מספר שנים יזמו בעלי הזכויות במתחם, משיבות 7 -9, את תכנית חד/1498 (להלן: "התכנית החדשה"). עיקרה של התכנית החדשה הינו שינוי היעוד במתחם ממגורי נופש למגורים. כמו כן כללה התכנית החדשה שינוי של מספר היחידות והפחתתן מכ-1,100 יחידות לכ-600 יחידות. שטח הבניה הכולל של 54,000 מ"ר לא שונה. עם זאת התכנית כללה שינוי המבנים, כך שיבנו מספר מגדלי מגורים בני 25 קומות.

הליכי האישור

6.         ביום 3.2.10 הובאה התכנית החדשה לדיון בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה (להלן: "הוועדה המקומית"). הוועדה המקומית החליטה, על פי סמכותה בסעיף 62 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, להמליץ לוועדה המחוזית על הפקדתה של התכנית, כפוף למספר תנאים (ראו נספח 10 לתשובת המשיבות 7 -9). בין היתר, התבקשה בדיקה סביבתית וקבלת חוות דעת בנוגע להשפעתם של הבניינים הגבוהים על משטר הרוחות ועל ההצללה.

7.         בעקבות המלצת הוועדה המקומית, הועברה התכנית החדשה לדיון בפני ועדת משנה לתכניות א' של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית"). בוועדת המשנה נערכו מספר ישיבות ובהן נבחנו חלופות שונות, נבחנו חוות דעת סביבתית וסקר תחבורה, נדרשו תיקונים ושינויים, עד שבישיבה מיום 20.7.11 הוחלט על הפקדת התכנית (ראו ההחלטה שצורפה כחלק מנספח 13 לתשובת המשיבות 7 -9). בהחלטת ההפקדה נקבע, כי גובה המבנים לא יעלה על 23 קומות, כי המרחק בין המבנים יהיה לפחות 30 מטר, ועוד תנאים מגוונים. בהתאם להחלטה, הועברה התכנית גם לקבלת עמדתה של הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (להלן: "הוולחו"ף"). הוולחו"ף דנה בתכנית בישיבה מיום 28.12.11 (ראו תמליל הדיון, נספח 12 לתשובת המשיבות 7 - 9). בהחלטתה מאותו יום (נספח "ב" לעתירה) אישרה הוולחו"ף את התכנית וציינה כי התכנית תואמת את תכנית המתאר המופקדת של העיר חדרה, שאושרה על ידי הוולחו"ף (מדובר בתכנית חד/2020). כמו כן ציינה הוולחו"ף כי "התכנית תאפשר את חיזוק העיר חדרה". לבסוף ציינה הוולחו"ף כי היא ממליצה לוועדה המחוזית לשקול הגבהת המבנים עד ל-30 קומות, תוך צמצום התכסית.

8.         בשים לב להמלצה האחרונה של הוולחו"ף, דנה הוועדה המחוזית בתכנית פעם נוספת, והחליטה לאשר הגבהת המבנים ל-25 קומות (ראו פרוטוקול ההחלטה מיום 22.2.12, חלק מנספח 13 לתשובות המשיבות 7 - 9).

9.         התכנית פורסמה להתנגדויות הציבור, וביום 11.12.12 קיימה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית דיון בהתנגדויות שהוגשו. בין ההתגדויות נמצאו גם ההתנגדויות של העותרים. בפני הוועדה הוגשו גם התנגדויות של ארגונים ציבוריים. בסופו של דבר, ביום 12.12.12 החליטה הוועדה לאשר את התכנית בכפוף לשינויים שונים שנדרשו בעקבות קבלת חלק מההתנגדויות  (ראו ההחלטה שצורפה כחלק מנספח 13 לתשובות המשיבות 7 - 9). בין היתר נאמר בהחלטה:

"לאחר שנשמעו כל ההתנגדויות כולל התנגדות נציגי "ארגון מגמה ירוקה", התייחסות הוועדה המקומית חדרה והתייחסות נציגי היזמים, השתכנעה הוועדה כי מדובר בתכנית המקיימת את תפיסת תכנית המתאר חד/2020 ומחזקת את מערב חדרה בתכנון עדכני ומגוון ומשנה תכנית מאושרת שאינה תואמת את העידן הנוכחי מבחינת יעוד הקרקע ואופי הבינוי והשתלבותה בשכונת המגורים הצמודה. התכנית נותנת מענה הולם לכל ההיבטים התכנוניים כגון בינוי, תחבורה, מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים והתייחסות לסביבה הבנויה הקיימת ולסביבה החופית הגובלת."

10.        בקשת רשות לערור שהגישו המבקשים לממונה על המחוז נדחתה בהחלטתו מיום 20.2.13 (נספח י' לעתירה). בעקבות כל אלו הוגשה העתירה הנוכחית.

טענות העותרים

11.        העותרים מעלים בעתירתם טענות שונות כנגד ההחלטות שהביאו לאישורה של התכנית. בראש ובראשונה טוענים העותרים, כי הוועדות השונות לא נתנו משקל מספיק לקרבתו של המתחם לחוף הים. לטענתם, התכנית שאושרה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות חוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד- 2004 (להלן: "חוק הסביבה החופית") ועם הוראות תכנית המתאר הארצית לחופים, תמ"א/13. עוד טוענים הם, כי אפילו אם התכנית אינה מפרה את הוראות חוק הסביבה החופית ואת תמ"א/13, הרי שהתכנית מנוגדת לתכליות של הוראות אלו, שכן הינה מתעלמת מחשיבות השמירה על הסביבה החופית.

            העותרים טוענים גם, כי התכנית לא נותנת מענה מספיק לקשיי התנועה שיווצרו עם התחלת הבניה במתחם. לבסוף מעלים הם טענות דיוניות שונות בקשר עם הליכי אישורה של התכנית, כגון פגמים בפרסום, באינטרנט ועוד.

12.        אף שהעותרים "מלבישים" טענותיהם בלבוש משפטי ומבקשים להצביע על עילות מוכרות בדין להתערבות, דומה שזעקתם העיקרית מופיעה במבוא לעתירה שם הם מציינים, כי "[...] מדובר במפלצת שתחסום את הים בפני גבעת אולגה והעיר חדרה כולה [...]. מדובר בתכנית  אשר מוכרת את חוף הים חדרה, בהיקף של עשרות דונמים, לאנשים פרטיים בנזיד עדשים, ומבלי שהתכנית נשוא עתירה זו מגבילה את אותם בעלי הון הרוכשים אוצר טבע השייך לציבור כולו (בינתיים), באשר לאופי הבניה, צורתה ובמידה מסוימת אפילו היקפה".

13.        בטרם אדון בטענות לגופן, אציין כי במהלך הדיון שהתקיים ביום 24.6.13, התייצבו כקהל גם בעלי עניין נוספים, כנראה תושבי העיר, וביקשו להביא את טענותיהם בפני בית המשפט. הואיל ובעלי עניין אלו לא הגישו כל בקשה, לא ביקשו להצטרף ולא פרשו טענותיהם באופן שיאפשר למשיבים להגיב עליהם, לא ניתנה להם אפשרות להעלות טענותיהם. עם זאת, דומה שגם הטענות הציבוריות מצאו ביטוין בטיעוני העותרים ובא כוחם, ובמיוחד בעותרת 3 שאף היא עותרת ציבורית, ויש להניח כי כל הטענות הרלוונטיות הובאו בפני בית המשפט.

דיון והכרעה